Locazioni brevi in cedolare secca al 26% dal secondo appartamento

Dal 2024, il privato che mette in locazione, nella forma della locazione breve, più di un appartamento (e fino a un massimo di 4, altrimenti l’attività si intende svolta in forma di impresa, quindi con necessità di dotarsi di partita Iva) e opta per la cedolare secca avrà un incremento dell’aliquota dal 21% al 26% dal secondo appartamento. Sul primo (da selezionare a sua discrezione) potrà fruire ancora dell’aliquota del 21%. Queste le modifiche a opera della legge di Bilancio 2024 (art. 1, c. 63 L. 30.12.2023 n. 213).

Si ricorda che le locazioni brevi sono state introdotte dall’art. 4 D.L. 50/2017, per consentire a privati di concedere in locazione immobili abitativi (anche singole stanze) per brevi periodi di tempo.
Precisamente, si intendono locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni (per ogni singolo contratto). Tali contratti possono prevedere anche prestazioni accessorie, quali la fornitura di biancheria o la pulizia dei locali o il wi-fi o l’aria condizionata (Circ. Ag. Entrate n. 24/E/2017); restano invece escluse la fornitura della colazione, di pasti in genere, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche, ecc.

Le locazioni brevi devono essere stipulate da persone fisiche private, ossia al di fuori dell’esercizio d’impresa, a locatari persone fisiche privati e, per fare ciò, è anche possibile avvalersi di intermediari che gestiscono canali telematici, quale può essere per esempio “Airbnb”.
L’intermediario si occupa di collegare domanda e offerta e, se interviene nel pagamento o incassa direttamente i canoni o i corrispettivi, deve operare una ritenuta del 21% all’atto del pagamento al proprietario locatore, sull’importo indicato nel contratto di locazione. Tale aliquota non ha subito modifiche.

Pertanto, dal 2024, il privato che loca da 2 a 4 appartamenti può:

• optare per la cedolare secca:
  • nella misura del 21% per uno degli appartamenti, che egli stesso selezionerà in sede di dichiarazione dei redditi;
  • nella misura del 26% per gli altri appartamenti;
• non optare per la cedolare secca e, quindi, essere assoggettato a tassazione ordinaria Irpef.

Se invece deve locare da 5 appartamenti in su, il privato deve dotarsi di partita Iva e, pertanto, l’opzione della cedolare secca gli è preclusa.