LA LOCAZIONE PARZIALE DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE

L’art. 13, c. 2 D.L. n. 201/2011, convertito dalla legge n. 214/2011, definisce l’abitazione principale come l’unità immobiliare nella quale il soggetto passivo e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente; di conseguenza, locare parte dell’abitazione principale non dovrebbe far perdere i diritti acquisti nè in termini di esenzione Irpef che di esenzione dall’Imu. Né il Codice Civile, né le leggi speciali contengono la definizione di contratto di locazione parziale. Solo l’art. 1571 C.C. definisce la locazione come quel contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra parte un bene mobile o immobile per un dato tempo.

La locazione parziale dell’immobile, a differenza della locazione totale, non concede l’esclusività del godimento del bene, ma lo trasferisce in modo limitato a uno o più vani dell’immobile, sempre dietro pagamento di un determinato corrispettivo pattuito. Tale tesi viene rafforzata dall’art. 1 legge 27.12.2013, n. 147 che identifica l’abitazione principale come l’immobile con le relative pertinenze, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9. Pertanto, il legislatore non sembra avere voluto penalizzare il proprietario dell’unico immobile dell’abitazione principale, anche se parzialmente locato, a condizione che vi dimori abitualmente e vi risieda anagraficamente.

In passato e fino al 31.12.2011, invece, la circolare dell’Agenzia delle Entrate 18.05.2012, n. 3/E chiariva che nel caso esaminato si doveva applicare l’Imu se l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risultava maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante, oppure considerato nel suo intero ammontare in caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca). Diversamente era dovuta sia l’Imu che l’Irpef nel caso in cui l’importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca) fosse stato di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%. Allo stato attuale, invece, l’unità immobiliare parzialmente locata, se conserva le caratteristiche dell’abitazione principale ed è accatastata come unico subalterno, non dovrebbe far perdere per il proprietario le caratteristiche dell’abitazione principale. Di conseguenza, nel caso in cui il locatore abbia in essere un contratto di mutuo per l’acquisto dell’ abitazione, potrà beneficiare della detrazione degli interessi dalle imposte sul reddito delle persone fisiche. Il reddito che invece scaturisce dalla locazione parziale sarà tassato nel Modello Redditi secondo l’aliquota marginale Irpef del proprietario dell’immobile, se quest’ultimo non abbia optato in fase di stipula del contratto di locazione per il regime della cedolare secca.