Il regime Iva delle locazioni

Dal 2006, per effetto del D.L. 4.07.2006, n. 223, è stata prevista una generale esenzione Iva per le locazioni e gli affitti delle seguenti tipologie di immobili: terreni non suscettibili di destinazione edificatoria e fabbricati ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze.

Con effetto a decorrere dal 26.06.2012, il D.L. 83/2012 ha apportato ulteriori modifiche al regime impositivo Iva delle locazioni. In particolare, ha confermato il regime generale di esenzione da Iva per gli immobili a destinazione abitativa e ha introdotto l’opzione per l’imponibilità con aliquota del 10% se esplicitamente espressa dal locatore nel contratto di locazione. L’opzione per l’imponibilità al 10% è prevista solo se la parte locatrice è l’impresa che ha costruito o effettuato lavori di restauro o ristrutturazione edilizia sull’immobile abitativo oggetto del contratto. Questo consente di detrarre l’Iva sui materiali edili utilizzati per la costruzione o ristrutturazione dell’immobile.

Il decreto ha poi escluso l’edilizia convenzionata tra le deroghe al regime naturale di esenzione delle locazioni di fabbricati abitativi. Questo significa, come evidenziato dalla circolare 28.06.2013, n. 22/E, che l’opzione per l’imponibilità delle locazioni degli alloggi sociali può essere esercitata indipendentemente dalle caratteristiche soggettive del locatore. L’aliquota applicata è in questo caso pari al 10%.

Anche per le locazioni di immobili strumentali (fabbricati appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E, A/10) è previsto un regime generale di esenzione, fatta salva l’imponibilità per opzione esplicitamente espressa nel contratto. In questo caso, l’aliquota applicata corrisponde a quella ordinaria del 22%. L’opzione per l’applicazione dell’imposta può essere esercitata solo se il locatore è un soggetto esercente attività d’impresa (sono quindi escluse le persone fisiche), è irrevocabile ed ha effetto per tutta la durata del contratto.

La locazione di pertinenze di immobili strumentali effettuate da imprese segue il regime Iva dell’immobile a cui sono destinate: ad esempio, se l’immobile principale è soggetto all’imponibilità con aliquota ordinaria al 22%, lo stesso regime si ripete per la pertinenza in questione.

Le spese condominiali addebitate dal locatore al conduttore nelle locazioni di immobili sia abitativi che strumentali costituiscono prestazioni accessorie alla locazione, pertanto, a tutte queste spese si applica la medesima disciplina Iva del fabbricato locato.

La locazione di terreni agricoli non edificabili, aziende agricole e altre aree diverse da quelle destinate al parcheggio di veicoli è soggetta al regime di esenzione Iva.

I terreni e le aree edificabili e quelle destinate a parcheggio sono invece soggetti all’applicazione dell’imposta con aliquota ordinaria al 22%.