Esenzione Imu su beni immobili-merce

L’art. 2 D.L. 102/2013, modificando il comma 9-bis dell’art. 13 D.L. 201/2011 (decreto istitutivo dell’Imu), ha introdotto dal 1.01.2014 una precisa causa di esenzione dal tributo per i c.d. “beni immobili-merce”. Tale esenzione, dopo le modifiche della legge di Bilancio 2020, che ha ridisegnato il tributo, unificando Imu e Tasi, è stata sostanzialmente riproposta con l’art. 1, c. 751, L. 160/2019, almeno fino all’anno 2021. I fabbricati costruiti dall’impresa costruttrice per la successiva rivendita e non locati sono tenuti esclusivamente all’obbligo di pagare un’aliquota corrispondente alla vecchia Tasi, sebbene a titolo di Imu. Tali fabbricati, infatti, seppure esenti da Imu, fino a tutto l’anno 2019, erano comunque soggetti al pagamento della Tasi.

Per beneficiare dell’agevolazione è necessario rispettare una serie di requisiti e condizioni. In primo luogo, occorre un requisito soggettivo: il bene in questione deve essere di proprietà di un’impresa costruttrice, ossia di un’impresa che per statuto svolge, anche occasionalmente, attività di costruzione di fabbricati per la successiva rivendita. Rientrano in tale fattispecie anche le cooperative edilizie, le imprese edili in genere e le immobiliari di costruzione. Sono invece da ritenersi escluse le immobiliari di compravendita e quelle di mera gestione.

È necessario inoltre che i fabbricati in questione siano correttamente contabilizzati secondo il principio OIC 13 e pertanto allocati alla voce “rimanenze”. La risoluzione del MEF n. 11/DF/2013 ha precisato che beneficiano dell’esenzione anche i fabbricati acquistati da un’impresa di costruzioni e sui quali sono stati eseguiti gli incisivi interventi di recupero contemplati dall’art. 3, lett. c), d) e f), D.P.R. 380/2011 (interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nonché ristrutturazione urbanistica).

Il documento di prassi ha altresì precisato che l’esenzione si applica a partire dalla data di ultimazione dei lavori. Quindi, per esempio, in caso di acquisto di area fabbricabile, l’Imu è dovuta sul valore dell’area fino alla fine dei lavori. Da quel momento, il fabbricato (costruito o ristrutturato e rimasto invenduto) sarà esente da Imu.

Altro requisito necessario per ottenere il trattamento di favore riguarda la sussistenza della condizione di non locazione: i fabbricati, costruiti o ristrutturati e rimasti invenduti non devono essere locati e nemmeno utilizzati, anche temporaneamente, dall’impresa costruttrice. La norma, infatti, recita testualmente: “fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.

Da prestare particolare attenzione a un adempimento che riveste carattere formale e sostanziale: la presentazione della dichiarazione Imu dove segnalare la condizione di esenzione. Tale adempimento è richiesto a pena di decadenza, in quanto permette al Comune di essere messo preventivamente a conoscenza della richiesta di esenzione ed effettuare controlli.

Si segnala che alcuni Comuni continuano a negare l’esenzione, limitandola ai soli fabbricati costruiti e non a quelli ristrutturati, ignorando la risoluzione MEF n. 11/DF/2013 che, è bene ricordare, seppure non fonte primaria di diritto e non vincolante per il contribuente, in quanto atto interno alla pubblica amministrazione, riveste invece carattere vincolante per gli uffici amministrativi.