Contratto di locazione, come funziona

Definizione

La locazione (o affitto) viene definita come quel contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo, dietro pagamento di un corrispettivo concordato tra le parti (art. 1571 c.c.).

Si evidenziano i caratteri essenziali che fanno di tale accordo un contratto:

• meramente consensuale, il consenso tra le parti rappresenta l’elemento fondante dell’accordo;
• a prestazioni corrispettive e di carattere oneroso, l’onerosità reciproca delle prestazioni rappresenta strutturalmente un elemento indispensabile utile a distinguerlo da altre similari figure contrattuali (es: comodato);
• di carattere commutativo, le controprestazioni sono note sia in termini qualitativi che quantitativi;
• di durata, il rapporto si protrae per un determinato periodo di tempo legalmente o consensualmente stabilito.

Canone di locazione

Per il godimento dell’immobile il conduttore è tenuto a pagare il rispettivo canone al locatore. Il pagamento si considera dovuto anche qualora il conduttore, benché il bene sia nella sua piena disponibilità, non lo utilizzi e non fruisca del godimento dell’immobile. Il canone può essere corrisposto con il pagamento di una somma in denaro oppure tramite la prestazione di qualsivoglia altre utilità per il locatore, purché tale utilità abbia una rilevanza economica e sia considerata apprezzabile da parte del fruitore (il locatore). La misura iniziale del canone di locazione è sempre lasciata all’autonomia contrattuale delle parti contraenti.

Tipologie di contratto di locazione

Le locazioni di immobili urbani possono riguardare forme di contrattazione ben differenziate in base alla destinazione dell’immobile:

• locazione per uso abitativo;
• locazione per uso diverso dall’abitazione;
• in via residuale esistono altre forme di contrattazione speciale, che si affiancano alle citate categorie, ad esempio: locazioni per studenti universitari, locazioni per uso transitorio, contratto per foresteria.

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Contratto di locazione ad uso abitativo

Concerne quelle forme di locazione aventi ad oggetto degli immobili che siano locati allo scopo di essere adibiti ad abitazione del conduttore o della sua famiglia.
La locazione di immobili ad uso abitativo può essere oggetto di varie forme contrattuali, in base alle intenzioni ed esigenze del conduttore e del locatore, sull’unità abitativa. Le diverse possibilità di pattuizione possono essere così riassunte: locazione a canone libero (durata anni 4+4); locazione a canone concordato (durata anni 3+2); locazione per studenti universitari (durata da 6 a 36 mesi); locazione a uso transitorio (durata da 1 a 18 mesi).

Contratto di locazione ad uso transitorio

Il contratto di locazione ad uso transitorio è un tipo di contratto di locazione per uso abitativo utilizzato per esigenze temporanee, non turistiche. Il contratto ha durata massima di 18 mesi e può essere stipulato al fine di soddisfare particolari esigenze, derogando alla stipula dei contratti di locazione ordinari.

Contratto di locazione commerciale

Attengono a tutti quei rapporti contrattuali locativi riguardanti l’esercizio di attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico, oltre che professionali.
Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito e automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di sei o nove anni, a seconda del tipo di attività esercitata. Tuttavia è data facoltà alle parti di pattuire un periodo di locazione più lungo in sede di primo rinnovo.

Contratto di locazione a canone concordato

In alternativa alle locazioni a canone libero le parti possono stipulare contratti di locazione definendo il valore del canone, la durata e altre condizioni sulla base di quanto stabilito in appositi accordi locali conclusi fra le organizzazioni dei proprietari e quelle dei conduttori. La previsione di un contratto a “canone concordato” consente di tutelare i conduttori, normalmente soggetti deboli del rapporto, che potrebbero non essere in grado di sostenere un canone svincolato da parametri oggettivi e rimesso alla libera contrattazione delle parti. Nella determinazione del canone le parti non sono libere ma parzialmente vincolate al rispetto delle c.d. “fasce di oscillazione” vale a dire soglie di valori minimi e massimi, all’interno delle quali le parti stabiliscono la misura del corrispettivo.

Tassazione del canone di locazione

Contratto di locazione con tassazione ordinaria

Se il proprietario dell’immobile non effettua alcuna scelta viene utilizzato il regime impositivo ordinario, che consiste nella tassazione ai fini Irpef del canone di locazione, usufruendo delle seguenti riduzioni:

• canone ridotto del 5% se il contratto è a “canone libero”;
• canone ridotto del 25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
• canone ridotto del 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico;
• canone ridotto del 30%, se il fabbricato si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è locato a “canone concordato”, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale.

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Contratto di locazione con tassazione a cedolare secca

Per le abitazioni concesse in locazione è possibile applicare il regime di tassazione della “cedolare secca” sugli affitti, che permette l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali regionale e comunale, delle imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L’opzione per tale regime spetta esclusivamente al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, relativamente ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative (è stato possibile anche per gli immobili di categoria C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, limitatamente ai contratti stipulati nell’anno 2019).

Registrazione del contratto di locazione

Registrazione telematica

Per la registrazione online del contratto è necessario essere registrati a Fisconline/Entratel. L’applicazione utilizzata, sia per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, è RLI, in versione di programma da installare su PC o web.

Registrazione in ufficio

I soggetti diversi da quelli che hanno l’obbligo della registrazione telematica (hanno l’obbligo di registrazione telematica i possessori di almeno 10 immobili e gli agenti immobiliari) possono richiedere la registrazione presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente, presso l’ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale).
Per la registrazione è necessario portare la seguente documentazione:

• almeno 2 originali del contratto o in alternativa 1 originale e 1 copia di cui l’ufficio attesterà la conformità all’originale;
• la richiesta di registrazione, ossia il modello RLI compilato;
• se i contratti da registrare sono più di uno, bisogna predisporre un elenco, utilizzando il “modello RR“, in cui vanno indicati i contratti da registrare;
• i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare (16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe);
• la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi (F24 Elide).

I contribuenti che hanno optato per la cedolare secca (regime sostitutivo) non devono versare l’imposta di registro ma sono tenuti al pagamento dell’imposta sostitutiva da versare entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.

Risoluzione contratto di locazione

Si parla di risoluzione del contratto se il rapporto tra le parti è interrotto prima della scadenza naturale. In caso di chiusura anticipata occorre versare entro 30 giorni l’imposta di registro in misura fissa (67 euro). Il pagamento può essere effettuato sia tramite i servizi telematici dell’Agenzia sia con il modello F24 Elide (in questo caso è necessario comunicare la cessione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto).
Se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca l’imposta di registro non è dovuta ma è comunque necessario comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.

Cessione contratto di locazione

Si parla di cessione se il locatore o il conduttore viene sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. Se l’accordo tra le parti non prevede il pagamento di un corrispettivo, occorre versare l’imposta di registro in misura fissa (67 euro). In caso contrario, l’imposta di registro è pari al 2% del corrispettivo pattuito (minimo di 67 euro). Il pagamento va fatto entro 30 giorni tramite i servizi telematici dell’Agenzia o con il modello F24 Elide (in questo caso è necessario comunicare la cessione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto).

Subentro

La cessione del contratto avviene ex lege, e prende il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Ciò avviene per esempio in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale. In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. È opportuno comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Proroga contratto di locazione

Si parla di proroga se la durata del contratto viene prolungata per un periodo ulteriore e va sempre comunicata all’Agenzia. Inoltre, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto, è necessario versare l’imposta di registro tramite i servizi telematici dell’Agenzia, la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito dell’imposta di registro dovuta, oppure con il modello F24 Elide, la proroga va comunicata all’ufficio in cui è stato registrato il contratto mediante presentazione del modello RLI, nello stesso termine di 30 giorni. Se ad essere prorogato è un contratto con cedolare secca, è necessario confermare l’opzione per la tassazione sostitutiva.