Contratto di locazione per studenti universitari

Il contratto di locazione per esigenze abitative di studenti universitari è un particolare tipo di contratto di locazione a uso transitorio, specificamente contemplato dalla legge, la quale prevede la facoltà dei Comuni, sede di Università o di corsi universitari distaccati, di promuovere specifici accordi locali volti a definire i canoni di locazione (accordi d’intesa con le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative e con la partecipazione delle aziende per il diritto allo studio, delle associazioni degli studenti, nonché delle cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore).

La tipologia dei contratti a studenti universitari è espressamente definita quale “alternativa” a quella che la stessa legge prevede per le locazioni transitorie.

Condizione indispensabile è che i conduttori siano studenti universitari che risiedono stabilmente in un determinata località e che solo temporaneamente, proprio in ragione del corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione che frequentano, hanno necessità di dimorare nel luogo in cui ha sede l’università.

Deve quindi trattarsi di studenti fuori sede, senza peraltro alcuna distinzione tra studenti in corso o fuori corso.

L’art. 3 D.M. 16.01.2017 stabilisce i criteri per definire i canoni dei contratti di locazione per studenti universitari e la durata degli stessi.

Il medesimo decreto, all’art. 5, disciplina anche gli aspetti fiscali connessi.

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Durata del contratto

Possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata da 6 mesi a 3 anni.

Alla prima scadenza il contratto di locazione si rinnova automaticamente per un uguale periodo, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima.

Misura del canone

I canoni di locazione sono definiti in appositi accordi locali, sulla base dei valori per aree omogenee ed eventuali zone, stabiliti negli accordi territoriali di cui all’art. 1 del D.M. 16.01.2017: i canoni sono definiti con le medesime modalità previste per i contratti a canone concordato di cui all’art. 1, c. 4 D.M. 16.01.2017.

L’accordo locale può individuare misure di aumento o diminuzione dei valori dei canoni in relazione alla durata contrattuale.

Condizioni

Al fine di poter usufruire del contratto di locazione per studenti universitari è necessaria la compresenza di due condizioni:

• Comune sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore, disciplinati dal R.D. 1592/1933 e dalla L. 508/1999 o Comuni limitrofi;
• il conduttore deve essere iscritto a un corso di laurea o di formazione post-laurea, quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti, in un Comune diverso da quello di residenza.

Forma del contratto

I contratti di locazione per studenti universitari sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto di cui all’Allegato C del D.M. 16.01.2017.

L’adozione del tipo di contratto diviene obbligatoria, negli ambiti territoriali interessati, dal deposito degli accordi, a cura di una delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell’area territoriale interessata e presso la regione di riferimento.

Mancanza di accordi

Nei Comuni in cui:

• non sono state convocate le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori;
• non siano stati definiti gli Accordi in applicazione del D.M. 30.12.2002.

le fasce di oscillazione dei canoni per i contratti di locazione per studenti universitari sono quelle risultanti dagli Accordi previgenti già sottoscritti ex art. 5, c. 3 L. 431/1998.

Nei Comuni in cui non sono stati mai definiti accordi:

• in attuazione del D.M. 5.03.1999;
• in attuazione del D.M. 30.12.2002.

si fa riferimento all’Accordo vigente, stipulato in applicazione del D.M. 30.12.2002, nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra Regione.

Agevolazioni fiscali per il proprietario

Imposta di registro

La base imponibile per la determinazione dell’imposta di registro è assunta nella misura del 70% del corrispettivo annuo pattuito.

Irpef

Il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dell’art. 37 Tuir, è ulteriormente ridotto del 30% a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire della agevolazione siano indicati:

• gli estremi di registrazione del contratto;
• l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’Imu.

Cedolare secca

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione (o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II del codice civile), purché sublocate a studenti universitari e messe a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

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Agevolazioni fiscali per il conduttore studente

Detrazione

A favore del conduttore-studente fuori sede è prevista una detrazione per canoni di locazione sostenuti nella misura del 19% ed entro un limite massimo di € 2.633,00.

Contratti di locazione

L’agevolazione spetta per le spese sostenute da studenti universitari iscritti ad un corso di laurea presso un’università situata in un Comune

diverso da quello di residenza, per canoni derivanti da contratti di locazione stipulati o rinnovati ai sensi della L. 431/1998.

Non è necessario che si tratti specificamente di un contratto stipulato per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari (art. 5, c. 2 L. 431/1998), ma è sufficiente che sia un contratto di tipo abitativo stipulato ex L. 431/1998.

Ospitalità per gli studenti

La medesima detrazione è riconosciuta:

• sui canoni relativi ai contratti di ospitalità, agli atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza scopo di lucro e cooperative;
• sui canoni di locazione derivanti da contratti di locazione e di ospitalità stipulati dagli studenti iscritti ad un corso di laurea presso un’università estera, se ubicata nell’Unione Europea o in uno degli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo.

Distanza

L’unità immobiliare locata deve essere situata nello stesso Comune in cui ha sede l’università, o in un Comune limitrofo.

Spese escluse

La detrazione non spetta per:

• il deposito cauzionale;
• le spese condominiali e/o di riscaldamento comprese nel canone di locazione;
• i costi di intermediazione.