Comuni e locazioni attive: i riflessi Iva

Con la risposta all’interpello n. 60/2024 l’Agenzia delle Entrate torna a occuparsi del complesso tema del regime Iva dell’attività di locazione immobiliare esercitata dagli enti locali. Peculiarità del documento di prassi risiede nel fatto che l’analisi è circoscritta alle locazioni dei cc.dd. “alloggi sociali” come definiti dal D.M. Infrastrutture 22.04.2008, relativamente alle quali l’art. 10, c. 1, n. 8) D.P.R. 633/1972 prevede, in deroga al naturale e vincolante regime di esenzione, l’opzione per l’applicazione dell’Iva (con aliquota del 10% ex n. 127-duodevicies, parte terza, della Tabella A allegata al D.P.R. 633/1972).

In premessa, si desume che il Comune intende acquistare un numero rilevante di alloggi sociali posti in vendita dalla procedura fallimentare di una cooperativa edilizia, a suo tempo realizzatrice di dette unità immobiliari nell’ambito dei piani per l’edilizia economica e popolare adottati dal Comune stesso e sulla base di programmi di finanziamento pubblici.

A fronte di tale decisione, l’ente locale chiede:

• se all’atto del rogito di acquisto siano applicabili le agevolazioni ex L. 10/1977 (esenzione registro e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa), compresa l’esclusione Iva;
• se, in caso di rilevanza Iva, detto acquisto benefici dell’Iva del 4% prevista per gli atti “prima casa”;
• “quale sia il trattamento fiscale da riservare all’attività di locazione e gestione dei suddetti alloggi, in particolare con riferimento alla possibilità di detrarre l’imposta sulle fatture ricevute a fronte dell’acquisto e dei costi che verranno sostenuti nell’ambito dell’attività medesima, nell’ipotesi in cui il Comune intenda optare per l’imponibilità ai fini Iva delle operazioni attive di riscossione dei canoni”.