Alienazione immobiliare e plusvalenza della potenzialità edificatoria

La cessione di un immobile da demolire per poter poi realizzare ulteriori costruzioni non può essere sic et simpliciter riqualificata come cessione del terreno sottostante, in quanto tale evenienza comporterebbe un evidente recupero della plusvalenza ai fini reddituali.

Sul tema, la Cassazione, ha recentemente imposto un chiaro ordine secondo cui l’alienazione di una costruzione, anche qualora le parti ne hanno pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dal Fisco come cessione del sottostante terreno edificabile, neppure se il fabbricato non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste (Cass. Civ., ord. 13.06.2024, n. 16469).

Sulla base di tale decisum, per tutte le controversie che riguardano contestazioni simili è possibile asserire in linea difensiva che non può essere posta a carico del venditore del fabbricato sorto su terreno (già) edificabile un’asserita plusvalenza, commisurata anche solo alla residua capacità edificatoria del suolo (volumetria, cubatura o superficie coperta rimanente).